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2020年06月02日(ri)  07:00   21世(shi)紀經(jing)濟(ji)報道(dao)   張(zhang)曉玲(ling),謝麗(li)婷  

2月以來,全國“防疫戰”進入了si)?jie)段,社區又zhi)瞧渲zhong)至關(guan)重要的一(yi)環(huan)。在這場防疫中(zhong),開發商旗下的物業沖在了前面,扮演著重要角色。

2020年春節期間(jian),新型tu)謐床bing)毒肺炎不斷傳播。2月以來,全國“防疫戰”進入了si)?jie)段,社區又zhi)瞧渲zhong)至關(guan)重要的一(yi)環(huan)。在這場防疫中(zhong),開發商旗下的物業沖在了前面,扮演著重要角色。

作(zuo)為中(zhong)部的重要城市,武漢已成(cheng)為萬(wan)科、碧(bi)桂園、恆大、保利(li)、龍湖等多家房企的重倉地(di)。房企在這里擁有多個社區,他(ta)們旗下的物業公司服務著數百萬(wan)的業主。

武漢之外,主流(liu)房企物業品(pin)牌在全國服務的業主數量,預計在千萬(wan)以上量級(含品(pin)牌輸出社區),在這場“居家隔(ge)離”的戰役中(zhong),物業部門與基層(ceng)政府部門一(yi)起,承擔(dan)重任(ren)。

在人口(kou)管(guan)控(kong)、社區物資供應等很(hen)多實際防控(kong)中(zhong),龍頭(tou)物業企業長期積累(lei)的服務能力凸(tu)顯。近期,香港上市的物業股也走出了一(yi)波向好的行情(qing),碧(bi)桂園、綠城服務、中(zhong)海物業等公司股價上漲,反(fan)映(ying)了市場對物業服務行業的樂觀(guan)預期。

事(shi)實上,去年以來,多家物業股已實現股價翻番,物業公司jing)墓樂當bi)地(di)產股高出幾(ji)倍甚(shen)至十幾(ji)倍,11家物業企業在2019年上市。今(jin)年,還(huai)將有更多的物業公司謀求上市。

分zhi)鋈聳咳ren)為,隨著優質(zhi)物業服務逐漸受(shou)到認(ren)可,本(ben)次疫情(qing)過(guo)後,龍頭(tou)物業公司jing)木赫  yi)步提升,行業兼並整合(he)浪(lang)潮(chao)將會加(jia)劇。

參與社區防疫

多年來的城市化和tou)康di)產發展進程,造就(jiu)了無數個相對封閉(bi)的住宅小區,從某種程度(du)上說dan)   舜我 qing)防範工作(zuo)提供了一(yi)些便利(li)。

目(mu)前,主流(liu)房企基本(ben)都jia)凶zi)己的物業平台,也擁有多年的社區管(guan)理經(jing)驗。疫情(qing)發生以來,房企普遍從集團層(ceng)面啟動(dong)應急預案,要求物業部門和基層(ceng)政府協同,對旗下住宅小區、公寓(yu)等,實施消(xiao)毒、體溫檢測、物資發放、疫情(qing)上報等工作(zuo)。

以萬(wan)科為例(li),春節期間(jian),萬(wan)科物業員工排班超過(guo)37萬(wan)人次,平均每天值班超過(guo)5萬(wan)人,守護著520萬(wan)戶(hu)家庭。

不少物業借助(zhu)科技(ji)便捷高效地(di)完成(cheng)防疫工作(zuo),如中(zhong)海物業配(pei)置了感應噴霧消(xiao)毒設施,金地(di)物業啟動(dong)了機器(qi)人等。

隨著疫情(qing)的發展,對防疫工作(zuo)的要求也進一(yi)步強化。2月7日(ri),廣(guang)州、合(he)肥等城市公告(gao)稱,轄區內的住宅小區將實行封閉(bi)式管(guan)理,而(er)這將進一(yi)步考jia)樾Π鏌檔墓?zuo)。

相對來說dan) 諞 qing)期間(jian),龍頭(tou)物業能夠調動(dong)更多的資源(yuan),比(bi)如大量采購物資,讓(rang)業主足不出戶(hu)買菜si)何鎩/p>

在碧(bi)桂園的一(yi)些小區,管(guan)家們為業主提供統一(yi)采購服務,直接送到業主門口(kou);龍湖的小區物管(guan)搭建了優選蔬菜服務站,讓(rang)小區業主可以直接線上下單,並送到門口(kou)。

光大證(zheng)券(quan)研報顯示,積極(ji)的基礎物業服務,在疫情(qing)中(zhong)有利(li)于增加(jia)業主的信任(ren)感和被(bei)huan)窀校 佣er)有助(zhu)于提高物業費(fei)收(shou)繳率。

在疫情(qing)中(zhong)積極(ji)作(zuo)為的物業企業dan)  yi)步強化業主信任(ren),同時(shi)為家政、養老、家居服務等服務場景建立強連接。除(chu)了本(ben)小區的物業服務,在武漢,火(huo)神山醫院以yue)ji)雷(lei)神山醫院的建設得到了許多企業的支(zhi)援,不少房企物業也加(jia)入了援助(zhu)的隊伍(wu)中(zhong)。

據(ju)了解,第一(yi)批64人的物業管(guan)理服務隊伍(wu)分別(bie)來自(zi)中(zhong)建三(san)局、醫管(guan)家、珠江、貴閣、惠之美、萬(wan)科和金地(di)7家物業企業dan)  月1日(ri)下午(wu)對醫院各區開始基礎開荒保潔。

其中(zhong),2月1日(ri),萬(wan)科物業為支(zhi)援武漢火(huo)神山醫院,派(pai)出首(shou)批10名志願者連夜開展工作(zuo),以保障火(huo)神山醫院在2月2日(ri)晚上交付(fu)投用。

走出獨(du)立行情(qing)

在疫情(qing)陰(yin)影的籠(long)罩下,2月3日(ri),開市首(shou)日(ri)的地(di)產股大幅下跌,A股共有67個地(di)產股跌停。此後幾(ji)天,地(di)產股仍yuan)τ謖鸕粗 zhong)。

相比(bi)之下,物業概念股卻是另(ling)一(yi)huan) 跋xiang),在較早開市的香港資shi)ben)市場,碧(bi)桂園服務、中(zhong)海物業、佳(jia)兆業美好、彩生活、新城悅等ren)鏌倒曬杉劬脅煌 潭du)的上漲。

從2月3日(ri)-7日(ri),碧(bi)桂園服務、綠城服務、中(zhong)海物業、保利(li)物業等龍頭(tou),均實現了連續的上漲,碧(bi)桂園服務的累(lei)計漲幅約(yue)為10%。

截至2月7日(ri),碧(bi)桂園服務的市值已達(da)到790億港幣,超過(guo)了新城發展、富力地(di)產等地(di)產股的市值。上市不久的保利(li)物業dan) 兄狄泊da)到了338億港幣。

投資shou)呶 慰春夢鏌倒桑坎噬釷shou)席執行官黃瑋認(ren)為,此次疫情(qing)是對物管(guan)行業的第二(er)次價值發現,也是業主對物業服務的價值發現。

他(ta)舉例(li)說dan) 噬鈐諼 汗guan)理了77個項(xiang)目(mu),其中(zhong)有19個業主被(bei)確診(zhen)感染新冠肺炎,發病(bing)率僅(jin)為萬(wan)分之0.9。這得益于公司整體防控(kong)措施做得好。在疫情(qing)暴發初期,花(hua)樣年和彩生活集團就(jiu)調了1000萬(wan)元(yuan)用于防疫工作(zuo)(到目(mu)前花(hua)了600萬(wan)左右(you))。

以上是短期因素。從ying)?誒純矗 鏌搗窳 虻氖諧Π熬骯guang)闊。“從基礎到增值dan) 笪錒guan)規(gui)模將直沖3萬(wan)億元(yuan)”,易居企業集團CEO丁祖昱在年初預測稱。

過(guo)去一(yi)年,有6只物業股的股價實現zhi) 渡險牽 直bie)是永升生活、佳(jia)兆業美好、碧(bi)桂園服務、雅pai)睢 zhong)海物業、新城悅(漲幅達(da)213%)。丁祖昱說dan) jin)年會繼續看好物業板塊。

市場前景和tu)杉郾硐執偈垢嚳科蠓植鷂鏌瞪鮮小月31日(ri),北(bei)ben)└櫪?鏌蹈鋁嗽詬勱凰suo)的招股書(shu),擬近期上市。

角逐頭(tou)部物業

從交易規(gui)模來看,2016年-2019年是房地(di)產前所(suo)未(wei)有的“大牛市”。但長期以來,很(hen)多人買房更看重投資價值dan) er)忽略了物業管(guan)理。

突如其來的疫情(qing)讓(rang)人們發現,社區服務同樣重要。多個不同品(pin)牌的房企業主向21世(shi)紀經(jing)濟(ji)報道(dao)表示,“好物業在這次疫情(qing)中(zhong)太(tai)重要了。”

據(ju)悉,在某些住宅小區,物業部門每天都會和業主分享本(ben)小區的疫情(qing)等事(shi)。此舉令業主們頗為安心。

目(mu)前來看,物業行業的競爭仍然不huai)懷chong)分,未(wei)來的市場空間(jian)值得期待。有分zhi)鋈聳恐賦觶 tou)房企旗下的物業平台顯然具有更強的競爭力,但頭(tou)部物業格局zhi)wei)定(ding)。比(bi)如,四巨頭(tou)中(zhong)的萬(wan)科、恆大、融創(chuang)旗下物業並未(wei)上市,口(kou)碑良好的龍湖物業也未(wei)上市。

從市值dao)純矗019年物業板塊雖(sui)然平均市值破百億,但超過(guo)平均值的也僅(jin)有5家頭(tou)部物業企業dan) 兄底畬蟺謀bi)桂園服務就(jiu)佔行業總市值的32.1%。此前,萬(wan)科集團董事(shi)會主席郁亮對萬(wan)科物業的期許是,不達(da)千億市值就(jiu)不上市。

營業收(shou)入方面,目(mu)前收(shou)入最高的物業公司依然是未(wei)上市的萬(wan)科物業dan) ?019年營收(shou)超過(guo)120億。其他(ta)物業目(mu)前未(wei)能達(da)到百億級別(bie),從you)嫡咂氈槿ren)為,該行業的集中(zhong)度(du)仍有很(hen)大提升空間(jian)。

與房地(di)產業的競爭邏輯類似,頭(tou)部物業首(shou)先(xian)也是沖規(gui)模,也即在管(guan)面積。目(mu)前,彩生活、萬(wan)科、保利(li)、招商善達(da)等排在前面。

在這一(yi)huai)guo)程中(zhong),僅(jin)僅(jin)依靠自(zi)身地(di)產業務不足以支(zhi)撐大物業的擴張(zhang),兼並收(shou)購、輕資產輸出成(cheng)為必然。

保利(li)物業認(ren)為,未(wei)來將是“大物業”時(shi)代(dai),不僅(jin)是住宅社區、商業、寫(xie)字樓(lou),政府物業、城市服務也都將納入物業服務的範疇。

2019年,物管(guan)行業的收(shou)並購已全面啟動(dong),有11家物業公司出現zhi)shou)購行為,例(li)如嘉寶物業收(shou)購常發、中(zhong)海物業收(shou)購捷誠、碧(bi)桂園服務收(shou)購嘉凱城物業dan) 鵲取/p>

億翰智庫指出,去年,上市物業公司在戰略擴張(zhang)中(zhong),對yue)技(ji) 式鸕氖褂帽bi)例(li)普遍超過(guo)50%。例(li)如,奧園健康將募ji) 式鸕2%用于擴大規(gui)模;佳(jia)兆業美好的比(bi)例(li)為70%;彩生活和時(shi)代(dai)鄰(lin)里則達(da)到65%。

在非上市公司中(zhong),收(shou)並購的腳步也在加(jia)快(kuai)。如萬(wan)科在入股戴德(de)梁行成(cheng)為第四大股東後,又在去年12月成(cheng)立一(yi)家合(he)資公司,開展商業物業及(ji)設施管(guan)理服務。

丁祖昱認(ren)為,2020年的物管(guan)行業將產生分化,行業集中(zhong)度(du)會進一(yi)步提升,使之類似于當前的房地(di)產業的競爭態勢。在這種集中(zhong)度(du)提升的過(guo)程中(zhong),一(yi)批大型頭(tou)部物業公司將逐漸浮出水面。

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